賃貸借における原状回復（概略）

　以下は，日本FP協会発行の『日本版FPジャーナル』の記事を再構成したものです。

　退去時のトラブルを未然に防ぐための提言や原状回復における貸主と借主の負担について，「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改定版）」（国交省，以下，ガイドラインと表記）に示されています。

１　原状回復にかかるガイドライン

　「本ガイドラインに強制力はなく，あくまでもトラブルの未然防止の観点から現時点において妥当と考えられる一般的な基準」と位置付けられています。

　建物の損耗等を賃借人の通常の使用により生ずる損耗とそれ以外とに分け，前者の費用は賃貸人が，それ以外は賃借人が負担し，通常損耗を建物の価値の減少と位置付け，費用負担の考えとともに以下のとおりに区分しています。

賃貸人負担：経年変化（建物・設備等の自然な劣化・損耗等），通常損耗

賃借人負担：賃借人の故意・過失，善管注意義務違反，その他通常の使用

　　　　　　を超えるような使用による損耗等

　例えば，日焼けによる変色などの経年変化や通常の使用による損耗を補修する費用は，次の入居者を確保する目的で行う設備の交換，化粧直しなどのリフォームと当たると考え，賃貸人負担としています。

　なお，原状回復については，「賃借人の住居，使用により発生した建物価値の減少のうち，賃借人の故意・過失，善管注意義務違反，その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

２　建物の損耗・毀損の考え方

（１）経年劣化・通常損耗

　賃借人が通常の住まい方，使い方をしていても発生すると考えられるもので，賃料に含まれる。したがって，その修繕等の費用は賃貸人が負担する。

　なお，グレードアップは建物価値を増大させる費用ですから，賃貸人が負担します。

（２）善管注意義務違反，故意・過失，その他

　賃借人の住まい方，使い方次第で発生しなかったと考えられるものは，賃借人には原状回復義務が発生します。ただし，賃借人が負担すべき費用の検討が必要です。

（３）（１）と（２）の複合

　賃借人が通常の住まい方，使い方をしても発生するものであっても，その後の手入れ等について賃借人の管理が悪く，損耗が発生・拡大した場合には，損耗の拡大につき賃借人に善管注意義務違反等が認められ，原状回復義務が発生します。ただし，賃借人が負担すべき費用の検討が必要です。

３　終わりに

　ガイドラインは「トラブル」が発生した場合のものです。契約書に原状回復についての詳細な記述があれば，それに従うことになります。しかしながら，賃貸人に一方的な有利な条項（優越的な地位の利用等）は，契約内容そのものが無効になる場合もあります。

お読み頂き，有り難うございました<(_ _)>