住宅ローンで設定される抵当権とは？（１）質権との相違，性質

はじめに

　抵当権は，返済が順調であれば問題はありませんが，返済が滞った場合に「抵当権の実行」されて競売に至ることがあります。そして，それは所有者だけでなく，借家人にも影響を及ぼすことがあります。

１　抵当権と質権との相違

　抵当権は，貸金等の担保として，貸し手である債権者が借り手側の不動産に設定する権利です。

　抵当権を設定すると，借り手である債務者（抵当権設定者）の返済が滞ったときに，抵当権を実行して競売を申し立て，貸し手（抵当権者）は競売代金から優先的に貸付債権（被担保債権）の回収ができます。

　質権は，抵当権と同様，貸付債権を担保する権利です。しかしながら，抵当権とはその仕組みや利便性が異なります。

　質権の仕組みは，担保となった物を貸し手の元に留置させ，弁済したときに借り手に戻すことになります。例えば，住宅ローンで質権を設定すると，住宅は金融機関側に据え置かれ（留置），その管理の必要やコストが発生します。一方，借り手側は，住宅ローンを完済するまで住むことができない事態が生じます。完済までに20年かかったすれば，築20年の住宅しか所有できないことになってしまいます。

　ところが，抵当権は担保になった不動産を貸し手側に留置しないので，借り手側はその不動産を利用できます。

　このような両者の相違から，住宅ローンなどの不動産担保において，抵当権が貸し手側・借り手側双方にとって利便性が高く，多くの場面で用いられています。

 

２　抵当権の性質

　　抵当権には，主に四つの性質があります。

（１）物上代位性

　　　　抵当権が設定された不動産が滅失するなど，担保としての目的が果たせない場　　

　　　合に，価値がある別の物に代えて権利行使できます。このような性質を「物上代

　　　位性」と言います。

　　　　例えば，抵当権の目的物が建物の場合，建物が焼失すると担保の目的が果たせ

　　　なくなります。しかしながら，建物に火災保険の対象であれば，その保険金から

　　　弁済を受けることができます。ただし，物上代位で債権回収するには，抵当権設

　　　定者へ火災保険金等が支払われる前に，それを差し押さえる必要があります。

（２）不可分性

　　　　目的物の全体に抵当権の効力が及びます。例えば，抵当権の目的物が土地の場

　　　合に，借入金の半分を弁済したからといって，抵当権の範囲が土地の半分にはな

　　　りません。

（３）付従性

　　　　抵当権は被担保債権の存在と一体になる（存在に付き従う）性質があります。

　　　　例えば，借入金が完済されていたり，被担保債権が事項により消滅したりする

　　　と，抵当権の登記を抹消しなくとも抵当権は消滅します。

（４）随伴性

　　　　抵当権は被担保債権の移動に伴う性質を持っています。例えば，抵当権者その　

　　　貸付債権を第三者へ譲渡した場合，抵当権も第三者（譲受人）へ移転し，抵当権　

　　　設定者が貸付債権を弁済しない場合，譲受人である第三者から競売の申立てがで

　　　きます。

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