リバースモゲージトとは
１金融機関等から融資を受け，利息のみを支払う
２融資時に，推定相続人が連帯保証人となる
３自宅に極度額のある根抵当権を設定する
４死亡後に，売却代金・預貯金等で元本を返済する
一般的な不動産担保の融資との違い
①高齢でも融資可能
②融資時に推定相続人の同意が必要
③元本返済は相続後にできる
リースバックとは
１自宅や事業用不動産を金融機関等に買い取ってもらう
２その金融機関等とリース契約を締結
３金融機関等に賃料を支払いながらそのまま使用する
リバースモゲージの活用例
１）リフォームや介護施設入所などで，まとまった資金が必要になるも，貯蓄では足りない，預貯金を取り崩したくない場合
２）日々の生活費が年金などでは不足するので，自宅の所有権を維持したまま，生活資金に充てる場合
リースバックの活用例
１）自宅の所有権を失っても良いのなら，日々の生活費が年金などでは不足するので，生活資金に充てる場合
２）子供のために財産を残す必要がないなど，自宅等を相続する方がいない場合
３）事業資金が必要となって，自宅以外の工場や事務所を担保にする場合
留意点
リバースモゲージ
①担保物の著しい値下がり
極度額より自宅の担保評価が低くなれば，その差額を一括返済する必要が生じる。そのため，極度額の満額までの利用は避ける。
②推定相続人（＝連帯保証人）の理解
相続時のローン残金は，相続人が完済するか，対象の自宅を売却して完済することになる。
③予想以上に長生きすると，毎月あるいは毎年受け取っている借入額が極度額を超えるができず，そこで停止となって資金確保が困難になる。
リースバック
①自宅を売却するので，賃料を払い続けなくてはならない。
②①により，賃貸借期間が長期化すると売却で得た資金よりも賃料が上回ってしまう。
③担保物にローンが残っていて，現在設定されている抵当権のローン残高よりも査定価格（売却予想額）が低い場合には，利用できない。
課税は？
リバースモゲージ
①所得税及び住民税の課税なし。
②「住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）」の適用なし。
リースバック
①譲渡所得が生じ，所有期間５年で「長期」と「短期」に分かれる。
②「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（3,000万円特別控除）」が利用できる場合がある。
③固定資産税の負担はない。
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