民法改正・賃貸借（４）所有権移転に伴う賃貸人の地位移転

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お休みして申し訳ありません，入院していました！

民法改正・賃貸借（３）賃借物の一部が使用不可になった場合の賃料減額

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民法改正・賃貸借（２）賃借人による修繕

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民法改正・賃貸借（１）敷金返還・原状回復義務

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民法改正・消滅時効（２）更新・完成猶予

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民法改正・消滅時効（１）消滅時効期間の短縮化

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住民税の課税の仕組み（２）均等割と所得割

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住民税の課税の仕組み（１）

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副業にまつわるお金の話（２）

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副業にまつわるお金の話（１）

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親が要介護になる前に（４）元気なうちにやるべきことは？

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親が要介護になる前に（３）認知症になった場合にできなくなることは？

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親が要介護になる前に（２）有料老人ホームの介護費用

月額利用料１８万円

介護保険自己負担金２万6,931円

入居時費用１８万円（敷金）

親が要介護になる前に（１）介護の期間と利用限度額

事例４

賃借人が住んでいる中古マンションを購入したが，このまま賃貸借契約を引き継ぎ，家賃を請求できるか？

＜改正前＞

賃貸借契約中の物件が第三者に譲渡された後の賃貸借関係の規定はありませんでしたが，判例で，所有権移転登記をすれば，新たな所有者は賃借人に対して賃貸人であることを主張できる（賃料請求可能）。

＜改正後＞

判例を明文化し，以下のとおり。

１ 賃借人の賃借権が登記されている，あるいは，賃借人が借地借家法上の対抗要件（建物の引渡しを受けている）を備えているのであれば，原則として賃貸人の地位は，物件が譲渡されたとき譲渡人から譲受人に移転。

２ 新賃貸人がその地位を賃借人に対抗する（賃料請求する）には，所有権移転登記が必要。

詳細は，こちらをご覧下さい。

今後とも宜しくお願い申し上げます。

事例３

母屋と離れを月２０万円で借りていたが，離れが地震で倒壊。賃料は減額してもらえるか？

＜改正前＞

賃借人の過失によらず物件の一部が滅失した場合，賃借人は滅失部部の割合に応じて賃料の減額請求ができました。しかしながら，「できる」規定のため，賃借人の請求がなければ賃貸人に賃料値下げの義務は生じない。

＜改正後＞

事例２

台風の直撃を受け，借りている家の屋根から雨漏りが。大家に何度も屋根の修繕を依頼したが，なかなか応じてもらえない。自分で業者を手配し，後で修繕費を請求したい。

＜改正前＞

明確な規定がなかったものの，判例で認められていた。また，賃貸物について「賃貸人の負担に属する必要費を支出したとき」には償還請求できるとの規定あり。

＜改正後＞

以下に該当すれば，賃借人による修繕が可能なことが明文化。

１ 賃借人が賃貸人に修繕が必要であることを通知しても，あるいは賃貸人がそれを知っても，相当な期間内に必要な修繕がなされない。

２ 急迫の事情がある。

＊必要費：物件の維持に必要な費用。雨漏りや破損した窓の修繕費など。賃借人は直ちに請求できる。

＊有益費：物件の価値増加のための費用。傷んだ床の張替え代，下水道の引込工事費など。賃貸借契約終了時に，価値が残っている範囲で賃借人は請求できる。

事例１

賃貸アパートの退去時に敷金の返還を求めたが，クロスの日焼けや床の退色などの修繕を理由に拒否された！

＜改正前＞

「敷金」の内容についての規定がなく，賃貸借契約終了時に返還をめぐるトラブル多発。

一方，契約終了時に賃借人が負担する「原状回復義務」の規定は，使用貸借の規定を準用。具体的な原状回復の範囲については，判例によっていました。

＜改正後＞

Ａ「敷金」については，明文化されました。以下のとおりです

１定義

敷金とは，賃料債務等を担保する目的で差し入れられた金銭を言い，名目は問わない。

➡ ×敷金でなく保証金だから返さない

２返還時期

原則として，賃貸借が終了して賃貸物の返還を受けたとき。

➡ ×新しい入居者が入ったら返します

３返還の範囲

滞納家賃や原状回復費用などの未払い債務に充当後の残額，未払い債務がなければ全額返還。

➡ ×日焼けしたクロスの張替え代金を差し引きます

Ｂ「原状回復義務」の範囲から，「通常損耗」「経年変化」及び「賃借人の責めに帰することができない事由によるもの」を除く。

◎通常損耗・経年変化の例

１該当（原状回復義務なし）

・家具の設置による床やカーペットのへこみ・設置跡

・畳の変色，フローリングの色落ち

・テレビや冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（電気焼け）

・日照などによるクロスの変色

・壁に張った画鋲やピンの穴（下地ボードの張替え不要のもの）

・地震で破損したガラス

・入居者の入れ替わりによるカギの取替え

２該当しない（原状回復義務あり）

・引っ越し作業で生じたキズ

・たばこのヤニ・臭い

・壁の釘の穴・ネジ穴（下地ボードの張替えが必要な程度のもの）

・ペットによる柱等のキズ・臭い

Ｑ２時効の完成を阻止する制度は，改正でどのように規定されているか？

Ａ

＜改正前＞

中断は，①中断事由発生により時効完成が妨げられ，その後，②中断事由終了によりリセットされて新たに時効が進行する。

停止は，時効期間中の停止のみで，リセット効果なし。

＜改正後＞

完成猶予は，裁判上の請求（訴え提起）や差押え等の強制執行の着手により時効の完成を妨げる。

更新は，裁判の判決確定や強制執行の手続終了により時効がリセットされる。

従来の「中断」「停止」が，「更新」「完成猶予」の制度に再編！

Ｑ１契約上の債権の消滅時効期間は，何年？

Ａ＜改正前＞

＜改正後＞

改正前と同様，客観的起算点から１０年としつつ，権利を行使することができることを知ったとき（主観的起算点）から５年を追加しました。いずれか早い方で時効は完成します。短期消滅時効と商事消滅時効は廃止。

実質的に５年に短縮！

＜注意＞

★保険法 ← 改正されず

保険給付の請求権，保険料の返還請求権，保険料積立金の払い戻し請求権の時効期間は３年。保険料の請求権は１年。

★労働基準法 ← 経過措置あり

同法上の賃金請求権（除：退職手当）の時効期間は２年から５年に延長されるも，当分は３年。

◎新設：被害者の権利保護を強化する特則（生命・身体の侵害に基づく

損害賠償請求）

客観的起算点は２０年，主観的起算点は５年。

均等割について

非課税となる方を除き，前述のとおり所得金額の多少とは無関係に課税されます。

事例４　

　賃貸借契約中の物件が第三者に譲渡された後の賃貸借関係の規定はありませんでしたが，判例で，所有権移転登記をすれば，新たな所有者は賃借人に対して賃貸人であることを主張できる（賃料請求可能）。

　判例を明文化し，以下のとおり。

１　賃借人の賃借権が登記されている，あるいは，賃借人が借地借家法上の対抗要件（建物の引渡しを受けている）を備えているのであれば，原則として賃貸人の地位は，物件が譲渡されたとき譲渡人から譲受人に移転。

２　新賃貸人がその地位を賃借人に対抗する（賃料請求する）には，所有権移転登記が必要。

　明確な規定がなかったものの，判例で認められていた。また，賃貸物について「賃貸人の負担に属する必要費を支出したとき」には償還請求できるとの規定あり。

　以下に該当すれば，賃借人による修繕が可能なことが明文化。

１　賃借人が賃貸人に修繕が必要であることを通知しても，あるいは賃貸人がそれを知っても，相当な期間内に必要な修繕がなされない。

２　急迫の事情がある。

　　敷金とは，賃料債務等を担保する目的で差し入れられた金銭を言い，名目は問わない。

　　➡　×敷金でなく保証金だから返さない

　　原則として，賃貸借が終了して賃貸物の返還を受けたとき。

　　➡　×新しい入居者が入ったら返します

　　滞納家賃や原状回復費用などの未払い債務に充当後の残額，未払い債務がなければ全額返還。

　　➡　×日焼けしたクロスの張替え代金を差し引きます

　＜改正後＞

　改正前と同様，客観的起算点から１０年としつつ，権利を行使することができることを知ったとき（主観的起算点）から５年を追加しました。いずれか早い方で時効は完成します。短期消滅時効と商事消滅時効は廃止。

★保険法　←　改正されず

　　保険給付の請求権，保険料の返還請求権，保険料積立金の払い戻し請求権の時効期間は３年。保険料の請求権は１年。

★労働基準法　←　経過措置あり

　　同法上の賃金請求権（除：退職手当）の時効期間は２年から５年に延長されるも，当分は３年。

　　　　損害賠償請求）

　　　　客観的起算点は２０年，主観的起算点は５年。

　非課税となる方を除き，前述のとおり所得金額の多少とは無関係に課税されます。

　　　　　　　　　　　　均等割　　　　　　　　　　　　　所得割

　　　　　　　2013年度まで　2014～2023年度まで

都道府県民税　　１，０００円　　　１．５００円　　　　　　　４％

市町村民税　　　３，０００円　　　３，５００円　　　　　　　６％

　合　計　　　　４．０００円　　　５，０００円　　　　　　１０％

　居住地域によっては，各税が異なる場合があります。

　例えば，神奈川県では，県民税に「水源環境保全税」（300円）を上乗せ（2021年度まで），横浜市が市民税に「横浜みどり税」(900円)を上乗せしています。

　お住いの住民税をお調べ下さい。

　税率の合計は，原則として前年の所得金額の１０％です。

　計算の流れは，以下の通りです

　所得税などは国税ですが，住民税は地方税で，都道府県及び市区町村によって税額が異なります。

　そこで，

　都道府県民税と市町村民税を併せたものです。また，個人にかかる個人住民税と，法人にかかる法人住民税があります。

　副業の所得が年間２０万円超の場合，確定申告が必要です。たとえ，２０万町でなくても，確定申告により所得税の還付や住民税の減額の可能性があります。国税庁のサイトで計算することもできます。

　問合せ先は年金事務所，税務署です。解らない点などを伝えると丁寧に説明してもらえます。なぜなら，年金加入者・納税者になるのですから。

　上記の区別を正確に知る必要があります。

　Ａには，通常は労働条件通知書や雇用契約書があります。

　Ｂには，業務委託契約などを締結しています。

　なにもない場合，振り込まれた通帳の明細に「キュウヨ」とあれば，Ａと判断できます。

Ａ雇用されて給与を受け取る「副業」

　社会保険（健康保険，厚生年金）完備の事業所で，労働時間などの一定の要件を充たせば，副業先でも社会保険に入ることになります。

　ただし，その手続は「自分で」しなければなりません。

　雇用保険は，通常本業のみとなります。また，労災保険は保険料負担はなく，どちらでも対象となります。

Ｂ個人事業主・フリーランスで，報酬を受け取る「副業」

　現行法上では，本業の事業所の社会保険（健康保険，厚生年金）のみで，手続や支払いはありません。

　雇用保険，労災保険も本業のみになり，いずれも副業は対象外です。副業においては，従業員ではなく自営業者として扱われますので，補償は一切ありません。